L’emergenza abitativa si misura in un paradosso che il Paese non può più ignorare: circa 300mila famiglie attendono l’assegnazione di una casa, mentre 59mila alloggi di edilizia residenziale pubblica risultano vuoti perché inagibili o non assegnabili. La ricognizione effettuata da Federcasa riporta così al centro del dibattito una delle contraddizioni più gravi del nostro Paese.

Il Piano casa rappresenta un’iniziativa importante: recuperare il patrimonio esistente consente di rispondere all’emergenza abitativa senza consumare nuovo suolo e, allo stesso tempo, di generare lavoro nei territori. Ma per trasformare il programma in risultati concreti occorre partire da valutazioni economiche realistiche.

Federcasa indica un fabbisogno complessivo di circa 1,44 miliardi di euro e un costo medio di poco superiore a 31mila euro per abitazione. Le due grandezze richiedono però un approfondimento: dividendo 1,44 miliardi per 59mila unità, l’investimento medio risulta pari a circa 24.400 euro per alloggio.

Anche assumendo l’importo più elevato di 31mila euro per un’abitazione di circa 90 metri quadrati, le risorse disponibili sarebbero appena 344 euro al metro quadrato. Una cifra che può coprire manutenzioni circoscritte, ma che appare inadeguata quando l’obiettivo è ripristinare realmente l’agibilità.

“Non bisogna confondere la manutenzione leggera con il recupero completo di un immobile inagibile. Impianti, infissi, servizi igienici, finiture, adeguamenti di sicurezza e certificazioni comportano costi ben superiori, ai quali si aggiungono spese tecniche, IVA e lavori sulle parti comuni”, sottolinea Antonio Lombardi, presidente nazionale di Federcepicostruzioni.

Fasce indicative degli interventi

Per evitare interventi sottofinanziati, Federcepicostruzioni propone di classificare preventivamente gli immobili in fasce differenziate, sulla base delle loro effettive condizioni.

Nota  Gli importi sono indicativi e devono essere verificati attraverso sopralluoghi, diagnosi tecniche e computi metrici basati sui prezziari regionali aggiornati. Gli interventi sulle parti comuni e quelli strutturali devono essere finanziati separatamente.

Assumendo una media prudenziale di 50mila euro per abitazione, il recupero dei 59mila alloggi censiti richiederebbe circa 2,95 miliardi di euro, senza considerare gli interventi più rilevanti sulle parti comuni. È una valutazione preliminare, da verificare tecnicamente, ma evidenzia che le risorse attualmente ipotizzate potrebbero non essere sufficienti.

Patrimonio non compreso nella ricognizione

I 59mila alloggi rappresentano il dato rilevato da Federcasa tra gli enti aderenti, che gestiscono circa 797mila abitazioni. Una precedente stima nazionale colloca il patrimonio complessivo dell’edilizia residenziale pubblica intorno alle 836mila unità. Resterebbero pertanto quasi 39mila alloggi amministrati direttamente dai Comuni, da altri soggetti pubblici o da enti non aderenti a Federcasa.

Applicando prudenzialmente a questo patrimonio la stessa incidenza di immobili non utilizzabili rilevata da Federcasa, potrebbero emergere altri 3mila alloggi bisognosi di interventi. Il fenomeno interesserebbe quindi potenzialmente oltre 62mila abitazioni. Si tratta di una proiezione, non di un dato censuario, che rafforza la necessità di istituire un’anagrafe nazionale unica del patrimonio ERP, alimentata da Regioni, Comuni ed enti gestori.

Quattro condizioni per finanziare correttamente i lavori

Per trasformare il Piano casa in un programma capace di produrre alloggi effettivamente assegnabili, Federcepicostruzioni individua quattro condizioni essenziali:

una ricognizione tecnica preventiva delle condizioni di ogni immobile

finanziamenti commisurati alla reale consistenza dei lavori

lotti territoriali accessibili alle piccole e medie imprese

anticipazioni contrattuali e pagamenti degli stati di avanzamento entro termini certi

La suddivisione degli interventi in lotti adeguati consentirebbe di coinvolgere le imprese radicate nei territori, accelerando l’esecuzione e distribuendo gli effetti economici e occupazionali del programma. Bisogna evitare grandi accorpamenti, che concentrerebbero le risorse in pochi operatori ed escluderebbero le PMI dotate dell’esperienza necessaria per realizzare migliaia di interventi di manutenzione diffusa.

“Le imprese italiane sono pronte. Non possiamo però chiedere loro di anticipare per mesi i costi dei lavori né di assumersi il rischio derivante da finanziamenti sottostimati. Un’abitazione parzialmente ristrutturata resta un’abitazione non assegnabile e un cantiere privo delle risorse necessarie rischia di diventare un’altra opera incompiuta”, conclude Lombardi.

L’obiettivo è netto: finanziare interventi completi e restituire alle famiglie abitazioni sicure, efficienti e immediatamente assegnabili. Solo stime fondate sulle condizioni reali degli immobili permetteranno al Piano casa di rispondere all’emergenza abitativa e, insieme, di sostenere la rigenerazione urbana.

 

L’Ufficio stampa

«Non siamo davanti a una vera normalizzazione del credito», dichiara il presidente nazionale di Federcepicostruzioni, Antonio Lombardi. «La crescita complessiva è sostenuta dalle aziende più grandi, mentre le piccole continuano a perdere finanziamenti. Significa che imprese sane, con commesse, lavoratori e capacità produttiva, rischiano di essere escluse soltanto perché hanno minori garanzie patrimoniali e un potere contrattuale più debole».

La tendenza assume ormai dimensioni strutturali. Secondo l’Ufficio Studi di Federcepicostruzioni, tra settembre 2021 e settembre 2025 i prestiti alle micro e piccole imprese con meno di venti addetti sono diminuiti del 23,8%, contro il -13,6% del quadriennio precedente. La Banca d’Italia conferma che, dopo il -7,6% del 2023 e il -6,7% del 2024, il credito alle piccole imprese è sceso ancora del 4,3% nel 2025.

Nel Mezzogiorno la fragilità dimensionale, la minore patrimonializzazione e la maggiore dipendenza dal canale bancario amplificano il problema. Il rapporto della Banca d’Italia sulla Campania mostra che nel 2025 i prestiti complessivi alle imprese sono cresciuti del 2,1%, salendo al 2,5% nel marzo 2026. La ripresa ha però riguardato soprattutto le aziende medio-grandi, +3,2%; per le piccole imprese il credito è diminuito ancora del 3,7%, dopo il -7,2% del 2024. Nelle costruzioni i finanziamenti hanno continuato a ridursi, sebbene più moderatamente.

«Il dato campano dimostra che la ripresa può convivere con l’esclusione delle PMI», sottolinea Lombardi. «Quando il credito cresce del 2,1%, ma diminuisce del 3,7% per le piccole imprese, la media non racconta la realtà. Nel Mezzogiorno questa selezione sottrae ossigeno a territori che dovrebbero accelerare investimenti, occupazione, PNRR e politiche di coesione».

IL NODO PNRR: 143 MILIARDI DI SPESA SU 166 MILIARDI INCASSATI

Il problema della liquidità assume una dimensione ancora più rilevante nel pieno dell’attuazione del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza.

Secondo i dati comunicati dal ministero per gli Affari europei, il PNRR e le Politiche di coesione, al 30 giugno 2026 sulla piattaforma ReGiS risultavano spesi oltre 121 miliardi di euro, ai quali, con la rendicontazione finale, devono essere aggiunti circa 22 miliardi confluiti negli strumenti finanziari. Il totale indicato dal ministero raggiunge quindi circa 143 miliardi di euro, rispetto ai 166 miliardi già incassati dall’Italia per il raggiungimento dei 416 obiettivi previsti dalle prime nove rate del Piano.

La differenza di circa 23 miliardi tra quanto complessivamente incassato dall’Italia e i 143 miliardi indicati dal ministero rende ancora più importante accelerare il passaggio dall’avanzamento finanziario complessivo del Piano alla concreta economia dei cantieri e, soprattutto, assicurare che le imprese esecutrici ricevano con tempestività quanto maturato per i lavori effettivamente realizzati.

Ed è proprio su questo passaggio che si concentra l’allarme di Federcepicostruzioni.

Il comparto delle costruzioni resta infatti particolarmente esposto. I nuovi mutui per investimenti edilizi, superiori a 52 miliardi nel 2007, si sono ridotti a 10,6 miliardi nel 2024. Nei primi nove mesi del 2025 si è registrato un recupero del 18,7%, ma partendo da livelli fortemente compressi.

Le imprese edili, nel frattempo, devono anticipare materiali, manodopera, energia, mezzi, sicurezza e garanzie, mentre gli incassi dipendono dagli stati di avanzamento dei lavori, dalle verifiche amministrative, dalla certificazione dei SAL e dai successivi tempi di pagamento delle amministrazioni.

Si determina così una vera e propria tenaglia finanziaria: da una parte diminuisce il credito bancario proprio alle imprese più piccole; dall’altra le aziende devono continuare ad anticipare le risorse necessarie per realizzare opere pubbliche che devono rispettare scadenze stringenti.

«Il paradosso è evidente», sottolinea ancora il presidente Antonio Lombardi. «Lo Stato ha già incassato la parte largamente maggioritaria delle risorse europee, mentre migliaia di imprese continuano ad anticipare di tasca propria il costo dei lavori. Non possiamo chiedere alle aziende di completare il PNRR trasformandole contemporaneamente nelle banche del PNRR. Ogni SAL che tarda, ogni fattura che resta in attesa, ogni verifica amministrativa che si prolunga sottrae liquidità alle imprese proprio mentre il sistema bancario continua a restringere il credito alle più piccole».

«Il problema», prosegue Lombardi, «non è soltanto finanziario. Quando un’impresa deve utilizzare la propria liquidità per sostenere per mesi i costi di un’opera già realizzata, quelle risorse vengono sottratte agli investimenti, alle assunzioni, alla sicurezza, all’innovazione e persino alla possibilità di partecipare a nuove gare. E quando contemporaneamente viene meno anche il sostegno bancario, il rischio è che un’impresa perfettamente sana entri in difficoltà non perché non abbia lavoro, ma paradossalmente perché ne ha troppo e deve finanziarlo con risorse proprie».

LE PROPOSTE DI FEDERCEPICOSTRUZIONI

Federcepicostruzioni chiede quindi l’apertura immediata di un tavolo nazionale con Governo, Parlamento, ABI, Cassa depositi e prestiti, Mediocredito Centrale e rappresentanze imprenditoriali. Le priorità indicate sono:

• rafforzare il Fondo di garanzia per micro e piccole imprese, con particolare attenzione al Mezzogiorno e agli investimenti produttivi;
• rifinanziare e patrimonializzare i Confidi, restituendo loro una funzione centrale nell’accesso al credito delle PMI;
• introdurre strumenti per anticipare SAL, crediti certificati, revisioni prezzi e fatture relative a lavori già eseguiti;
• introdurre meccanismi di anticipazione garantita dei crediti derivanti da lavori PNRR già certificati, evitando che il tempo intercorrente tra maturazione del credito e pagamento ricada finanziariamente sull’impresa;
• stabilire tempi massimi, certi e monitorabili per la liquidazione dei SAL relativi agli interventi PNRR, individuando con chiarezza le responsabilità nei casi di ritardo;
• prevedere strumenti finanziari ponte, assistiti da garanzie adeguate, per consentire alle imprese di proseguire i lavori nelle more della liquidazione dei SAL e delle fatture;
• implementare, nell’ambito del monitoraggio del PNRR, un sistema che consenta di rilevare anche i tempi intercorrenti tra maturazione del SAL, certificazione e pagamento effettivo all’impresa, così da poter individuare tempestivamente eventuali colli di bottiglia finanziari;
• imporre tempi certi e motivazioni trasparenti nelle istruttorie bancarie;
• adeguare i modelli di rating alla dimensione aziendale, valorizzando portafoglio ordini, flussi prospettici, regolarità contributiva e qualità delle commesse, anziché basare la valutazione prevalentemente sulla consistenza patrimoniale.

«Non chiediamo credito indiscriminato né garanzie pubbliche senza controlli», precisa il presidente Lombardi. «Chiediamo che il merito creditizio torni a valutare anche la solidità industriale dei progetti e la capacità di generare lavoro e valore. Un’impresa che perde oggi una linea di credito può rinunciare a una commessa, rallentare un cantiere o uscire dal mercato. Nel Mezzogiorno quella capacità produttiva rischia di non essere più recuperata».

«Alle imprese viene chiesto di completare il PNRR, rispettare cronoprogrammi sempre più stringenti, investire in sicurezza, digitalizzazione ed efficienza energetica. Non è accettabile affidare loro questi obiettivi e, nello stesso tempo, lasciarle senza liquidità. Accelerare i pagamenti e riaprire l’accesso al credito delle piccole imprese non significa sostenere una singola categoria: significa mettere il sistema produttivo italiano nelle condizioni di portare a termine gli investimenti del PNRR».

«Il credito deve tornare a essere uno strumento di sviluppo, non un privilegio riservato a chi è già grande e capitalizzato. E le imprese che stanno realizzando le opere del PNRR devono essere pagate nei tempi dovuti: non possono essere loro a finanziare il Piano con la propria cassa», conclude il presidente nazionale di Federcepicostruzioni.